כשמתחילים בתהליך רכישת דירה, אחת השאלות הראשונות שעולות היא – כמה כסף אתם צריכים להביא "מהבית"? ההון העצמי הוא הבסיס לקבלת משכנתא, והוא משתנה בהתאם לסוג הרכישה, מטרתה והנסיבות האישיות שלכם. אז לפני שאתם הולכים לבנק, חשוב שתדעו מהן הדרישות ואיך מחשבים את הסכום שאתם צריכים.
מהו הון עצמי למשכנתא?
הון עצמי למשכנתא הוא הסכום שעליכם להשקיע מכספכם הפרטי לרכישת הנכס. זהו הכסף שאתם "מביאים מהבית" נוסף למשכנתא שתקבלו מהבנק. בשוק המשכנתאות בישראל, כל רוכש דירה חייב להביא כסף משלו, ולא ניתן לממן את הרכישה באמצעות משכנתא בלבד. הבנק רואה בהון העצמי סוג של בטוחה – ככל שתשקיעו יותר מכספכם, כך הסיכון מבחינת הבנק קטן.
כמה הון עצמי נדרש לפי סוג הרכישה?
דירה ראשונה ויחידה – 25%
אם אתם רוכשים את דירתכם הראשונה והיחידה, תידרשו להציג הון עצמי של 25% לפחות משווי הנכס. כלומר, הבנק יכול לממן עד 75% מערך הנכס.
לדוגמה: לדירה בשווי 1.5 מיליון שקלים, תצטרכו להביא לפחות 375 אלף שקלים כהון עצמי.
משפרי דיור – 30%
אם כבר יש בבעלותכם דירה ואתם רוכשים דירה נוספת במטרה להחליף את הקיימת, הבנק ידרוש מכם הון עצמי של לפחות 30% מערך הדירה החדשה.
דירה להשקעה – 50%
כשרוכשים דירה להשקעה, ההון העצמי הנדרש עולה משמעותית. בנק ישראל מחייב הון עצמי של לפחות 50% מערך הנכס במקרה זה. דירה להשקעה מוגדרת כדירה שנייה (או שלישית ומעלה), כלומר, לא דירת המגורים היחידה של הרוכשים.
מחיר למשתכן – דרישות מיוחדות
בתוכניות ממשלתיות, הדרישות להון עצמי עשויות להיות מקלות יותר. הזוכים נדרשים לרוב להציג הון עצמי של כ-10% ממחיר הדירה.
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון
מעבר להון העצמי הבסיסי, עליכם לקחת בחשבון הוצאות נוספות:
- מס רכישה (משתנה בהתאם לערך הנכס וסטטוס הרוכש)
- שכר טרחת עורך דין (בדרך כלל 0.5%-1% + מע"מ)
- עמלות פתיחת תיק משכנתא
- הוצאות תיווך (אם יש)
- שיפוצים והובלה
איך ההון העצמי משפיע על תנאי המשכנתא?
ככל שההון העצמי שתביאו גבוה יותר, כך הסיכון מבחינת הבנק קטן יותר, והוא יהיה מוכן לתת לכם ריבית נמוכה יותר. ההבדל בריבית יכול להגיע לעשיריות האחוז, מה שעשוי לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. נוסף לכך, הון עצמי גבוה מעניק לכם גמישות גדולה יותר בבחירת תמהיל המשכנתא, כולל האפשרות לשלב מסלולים בריבית משתנה.
מקורות מימון להון עצמי
ההון העצמי יכול להגיע ממספר מקורות:
- חסכונות אישיים
- מתנות מההורים או קרובי משפחה
- כספים ממכירת נכסים אחרים
- קרנות השתלמות וחסכונות לטווח ארוך
חשוב לוודא שמקור ההון העצמי מדווח ומוסדר מול הבנק – מקור לא ברור או שאינו מתועד כראוי עלול לעכב את אישור המשכנתא או להשפיע על התנאים שתקבלו.
למה כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות מוסמך?
בחירת המשכנתא הנכונה היא אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות בחיים, לכן לא כדאי לעבור את התהליך לבד. איש מקצוע שעבר קורס יועץ משכנתאות איכותי בדרך כלל מכיר את הנהלים של הבנקים, מבין את ריבוי המסלולים הקיימים ויודע לבנות תמהיל שמתאים בדיוק למצבכם הכלכלי. הוא יכול לסייע לכם להבין את המשמעויות של כל החלטה, לשפר את סיכויי האישור ולקבל תנאים טובים יותר. ייעוץ כזה הוא השקעה חכמה שמחזירה את עצמה במהירות, במיוחד כשמדובר בהתחייבות ארוכת טווח כמו משכנתא.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?
לא ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי. הדרישות המינימליות הן 25% לדירה ראשונה, 30% למשפרי דיור ו-50% לדירה להשקעה.
האם הלוואה משלימה נחשבת כהון עצמי?
מבחינת הבנק, הלוואה משלימה לא נחשבת באופן רשמי כהון עצמי, אך ישנם פתרונות פיננסיים שעשויים לסייע בהשלמת ההון העצמי הדרוש.
האם אפשר להשתמש בקרן השתלמות כהון עצמי?
כן, ניתן להשתמש בקרן השתלמות נזילה כחלק מההון העצמי, בתנאי שניתן למשוך את הכסף בפועל.
סיכום
כמה הון עצמי צריך למשכנתא היא שאלה שכל רוכשי הדירות חייבים להתמודד איתה, וההבנה של הדרישות, ההבדלים בין סוגי הרכישות והמשמעויות הכספיות היא קריטית להיערכות נכונה. הון עצמי גבוה פותח דלתות לאישור המשכנתא ומאפשר קבלת תנאים טובים יותר. לפני שמתחייבים לעסקה משמעותית כל כך, כדאי לבדוק את האפשרויות, להבין את החוקים ולהיעזר באנשי מקצוע שיכולים לחסוך הרבה מאוד כסף וכאבי ראש בהמשך הדרך.
