התחדשות עירונית בפריפריה הפכה לאחת מהשאלות הפתוחות בשוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, הרשויות המקומיות מבינות את הצורך בהתחדשות – שדרוג שכונות ותיקות, תוספת יחידות דיור, תשתיות חדשות. מצד שני, מי שנדרש להוציא לפועל את המהלך הוא לרוב יזם פרטי, והתשובה לשאלה מי נכון שייקח את ההובלה אינה מובנת מאליה.
האם יזם מקומי, שמכיר את השטח, את הדיירים ואת הדינמיקה העירונית, הוא המתאים ביותר? או שמא דווקא קבוצה ארצית, בעלת ניסיון בהליכי תכנון ארוכים, חוסן פיננסי ומבנה ניהולי, היא זו שיכולה להזיז את התהליך? התשובה, כמו תמיד, נמצאת איפשהו באמצע, אבל הפרקטיקה מצביעה על מגמות ברורות.
ידע מקומי – יתרון משמעותי בשלבים הראשונים
יזמים מקומיים נכנסים לעיתים קרובות לפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך קשר ישיר לשטח. הם מכירים את הדיירים, מבינים את הצרכים הקהילתיים, ופועלים לפעמים מתוך מחויבות עירונית עמוקה.
ברבים מהמקרים, הם אלו שמצליחים להשיג את שיעורי ההסכמה הראשונים בפרויקטים – שלב קריטי שבו גישה אישית וקשר קהילתי עושים את ההבדל.
עם זאת, ככל שהפרויקט מתקדם, עולים צרכים נוספים: יכולת לנהל מערך תכנוני מול ועדות, מימון ארוך טווח, תיאום מול גופי תשתית, שילוב מוסדות ציבור, ולעיתים גם ניהול מורכב מול מערכות עירוניות לא תמיד מסונכרנות.
קבוצות יזמיות שפועלות באופן רוחבי בכל הארץ מביאות איתן עומק תכנוני ויכולת ביצועית. קבוצות אלו נכנסות לרוב לשלב מתקדם יותר, עם מערכות מקצועיות מגובשות: אדריכלים, יועצים סטטוטוריים, מתכנני תשתיות, משפטנים וכלכלנים. הן מסוגלות לנהל תהליך של שנים, החל מהפקדת תוכנית ועד שלב ההיתרים והביצוע.
בפריפריה, פרויקט פינוי־בינוי נמשך לעיתים 8-10 שנים, המשקל של גוף יזמי בעל עמידות ארוכת טווח יכול להיות מכריע.
פרדי רובינסון וקבוצת רסידו מדגימים את המודל ההיברידי
יזמים שפועלים גם בפריפריה וגם במרכז מציעים שילוב בין גישה מקומית לבין מערך ניהולי רחב.
אחת הדוגמאות לכך היא קבוצת רסידו, שבבעלות פרדי רובינסון, הפועלת בערים כמו עכו, לוד, באר יעקב, קריית ביאליק, אשקלון ועוד. הקבוצה מקדמת פרויקטים בלב שכונות ותיקות, תוך חיבור לשטח, אך גם עם יכולת לתכנן ולהוביל הליכים סטטוטוריים מורכבים.
בפרויקטים כמו זה ברחוב בורלא בעכו, המשולבים בשירותים ציבוריים ושטחי מסחר, מתבטאת החשיבות של ראייה כוללת של פרדי רובינסון וקבוצת רסידו – לא רק חתימות אלא מתחם שלם, עירוני ומתפקד.
הרשויות צריכות לדעת את ההבדל ולתאם ציפיות בהתאם
אחת הבעיות החוזרות בתהליכים של התחדשות עירונית היא חוסר תיאום בין הרשויות לבין היזמים, ולעיתים גם בין הדיירים לבין כל הגורמים גם יחד.
כאשר רשות נותנת את ברכת הדרך ליזם מקומי, עליה להבין מה הוא מסוגל לקדם לבד, ומה יידרש ממנו ככל שהפרויקט מתקדם.
כאשר קבוצה יזמית שפועלת בכל הארץ נכנסת לשטח – עליה ללמוד את הרקע המקומי, לעבוד בזהירות מול קהילה קיימת, ולבנות אמון לאורך זמן.
שותפויות יזמיות הן לא חולשה – אלא יתרון מובנה
בשנים האחרונות הולכות ומתרבות שותפויות בין יזמים מקומיים לגופים גדולים. המודל הזה מאפשר שילוב בין נוכחות קהילתית לבין יכולת ביצועית.
במקום לראות בכך ויתור, אפשר להבין את הערך: תושב פוגש יזם מקומי שמכיר אותו, הרשות מקבלת גב ביצועי, והפרויקט מתקדם מתוך איזון.
התחדשות עירונית בפריפריה דורשת התאמה, היא אינה רק תוכנית
לא כל פרויקט מתאים לכל עיר, ולא כל יזם מתאים לכל שכונה. דווקא בפריפריה, שבה התנאים המקדמיים מורכבים יותר, תכנון טוב כולל גם התאמה של הגורם המבצע. כשהיזם מביא גם קשר לשטח וגם חוסן ניהולי, הסיכוי לפרויקט מתפקד, כזה שיוצא לפועל ולא רק מתוכנן, גדל משמעותית.
