בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית עומדים בפני החלטה כלכלית משמעותית ששווה מאות אלפי שקלים. התזמון הנכון למכירת הדירה בתהליכי פינוי-בינוי או תמ"א 38 עשוי לקבוע אם תרוויחו או תפסידו סכומי כסף גדולים. בואו נעבור על השלבים בתהליך ההתחדשות העירונית, נבין מה המשמעויות הכלכליות והמיסויות בכל שלב, ונסביר איך לבחור את העיתוי הנכון למכירה לפי הצרכים האישיים שלכם.
הבנת תהליך ההתחדשות העירונית והשפעתו על ערך הנכס
תהליך התחדשות עירונית (פינוי-בינוי, תמ"א 38/1, תמ"א 38/2) משפיע באופן משמעותי על ערך הדירות. במקרים רבים, מחיר דירה בבניין המיועד להתחדשות עירונית עשוי לזנק בעשרות ואף מאות אחוזים לאורך התהליך. אולם, צריך לזכור שמדובר בתהליך ארוך (לעתים 6-10 שנים), שכרוך בחוסר ודאות ובהיבטי מיסוי מורכבים.
חשוב להבין שעליית המחירים של דירות בתהליך התחדשות עירונית מתרחשת בשלבים מדודים, כאשר כל התקדמות בפרויקט מעלה את הערך. אולם, בכל שלב קיימים שיקולים שונים של מיסוי וסיכונים שעליכם לקחת בחשבון לפני שאתם מקבלים החלטה על מכירה. אם אתם מעוניינים להעמיק ולהבין טוב יותר את התהליך, אתר מגדילים מציע מידע מעודכן ומקיף על כל תחום ההתחדשות העירונית.
השלבים השונים בתהליך והשפעתם על מחיר הדירה
שלב ההתארגנות – לפני חתימת ההסכם
בשלב הראשון של התהליך, כאשר מתחילות להישמע שמועות על פרויקט אפשרי ומתחילים לאסוף חתימות דיירים, ערך הדירה עולה בכ-10%-15% לעומת דירות דומות בבניינים ללא פוטנציאל להתחדשות. עליית הערך הזו נובעת מהציפייה לפרויקט עתידי, למרות שבשלב זה קיים סיכון לא מבוטל שהפרויקט לא יצא לפועל.
מבחינה מיסויית, מכירת דירה בשלב זה היא הפשוטה ביותר. הדירה נחשבת דירת מגורים רגילה, והפטורים הרגילים ממס שבח (למשל, פטור לדירה יחידה) חלים עליה. אמנם לא תזכו לעליית ערך משמעותית, אך גם לא תסתכנו בתשלום מס גבוה.
לאחר חתימת ההסכם עם היזם
כאשר נחתם הסכם עם יזם, והושג הרוב הדרוש של חתימות דיירים (בדרך כלל 67% או 80%, בהתאם לסוג הפרויקט), ערך הדירה עולה בכ-15% נוספים. הביקוש לדירות גדל, שכן הסיכוי שהפרויקט יצא לפועל עולה משמעותית.
בשלב זה חשוב לבדוק את ההסכם עם היזם, שכן פעמים רבות קיימות בו הגבלות על מכירת הדירה. כמו כן, רשות המיסים עשויה לטעון שחלק מהתמורה שאתם מקבלים נובע מהזכויות העתידיות ולא מהדירה עצמה, ולכן ייתכן שתידרשו לשלם מס על חלק זה של התמורה.
שלב אישור התוכנית והוצאת היתרי בנייה
אחרי אישור התוכנית (תב"ע) בוועדות התכנון, ערך הדירה עולה בכ-20% נוספים, ועם קבלת היתר הבנייה הערך עולה בעוד כ-25%-35%. בשלב זה רמת הוודאות להתקדמות הפרויקט גבוהה, והמחיר משקף זאת.
זהו שלב רגיש מבחינת מיסוי. אם התוכנית אושרה אך היתר הבנייה טרם הוצא, מכירת הדירה עלולה לחשוף אתכם לתשלום היטל השבחה. זהו מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית ערך המקרקעין כתוצאה מאישור התוכנית. היטל ההשבחה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים, וברוב המקרים היזם מתחייב לשלם אותו רק בעת הוצאת היתר הבנייה.
תקופת הבנייה וההריסה
השלב המסוכן ביותר למכירה מבחינת מיסוי הוא דווקא אחרי הריסת הבניין הישן ולפני סיום בניית הבניין החדש. בתקופה זו, הדירה כבר לא קיימת בפועל, ומה שנמכר הוא "זכות במקרקעין" ולא דירת מגורים.
המשמעות היא שהמוכר לא יוכל ליהנות מהפטורים ממס שבח הניתנים לדירות מגורים, ושיעור המס עלול להגיע ל-40% מהשבח. זה יכול להשאיר הרבה פחות כסף בידי המוכר. עם זאת, בעקבות תיקון לחוק ההסדרים, החל משנת 2021 בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 יכולים למכור את זכויותיהם בדירה העתידית לפני קבלת טופס 4, תוך שהם עדיין נהנים מפטורים ממס.
לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4
השלמת הפרויקט וקבלת דירה חדשה מביאה לעליית ערך של עד 50%-100% ביחס לערך הדירה המקורית. זה השלב שבו אפשר לממש את מלוא פוטנציאל ההשבחה, וגם השלב הבטוח ביותר מבחינת מיסוי.
אחרי קבלת טופס 4, הדירה נחשבת שוב לדירת מגורים לכל דבר ועניין, וחלים עליה הפטורים הרגילים ממס שבח.
השיקולים הכלכליים והמיסויים בכל שלב
מיסוי מכירת דירה לפני התחדשות
מכירת דירה לפני תחילת תהליך ההתחדשות או בשלבים הראשונים שלו כפופה לכללי המיסוי הרגילים של דירות מגורים. בעל דירה יחידה יכול למכור בפטור ממס שבח אם החזיק בדירה לפחות 18 חודשים.
מלכודות מס בזמן התהליך
אחת המלכודות העיקריות היא פיצול התמורה לצורכי מס. רשות המיסים עשויה לטעון שחלק מהתמורה שקיבלתם עבור הדירה מיוחס לציפייה לזכויות הבנייה העתידיות, ולא לדירה עצמה. על חלק זה לא יחולו הפטורים ממס שבח, והוא ימוסה בשיעורים גבוהים יחסית.
מתי הכי כדאי למכור? ניתוח יתרונות וחסרונות
מכירה בשלב מוקדם – יתרונות וחסרונות
מכירת הדירה בשלבים המוקדמים של הפרויקט מציעה ביטחון מיסוי ונזילות מיידית. אתם לא צריכים לחכות שנים ארוכות עד להשלמת הפרויקט, ולא חשופים לסיכונים הקשורים בביצועו.
מצד שני, אתם מוותרים על פוטנציאל רווח משמעותי. לפי הערכות מקצועיות, ערך הדירה בסוף התהליך גבוה ב-50% עד 100% מהערך המקורי, ואתם מממשים רק חלק קטן מהעלייה הזו.
מכירה במהלך התהליך
מכירה בשלבי הביניים, למשל אחרי אישור התב"ע או קבלת היתר בנייה, מאפשרת ליהנות מחלק גדול יותר מעליית הערך תוך הימנעות מההמתנה הארוכה עד סוף הפרויקט. אולם, זהו גם השלב שבו מלכודות המס מופיעות.
חשוב לשים לב להיטל השבחה ולפיצול התמורה לצורכי מס שבח. לפעמים, הסכומים שתידרשו לשלם עלולים "לנגוס" ברווח.
המלצות והנחיות מעשיות
בדיקת נאותות לפני קבלת החלטה
לפני כל החלטה על מכירה, בצעו בדיקה מקיפה של מצב הפרויקט. בדקו את האיתנות הפיננסית של היזם, לוחות הזמנים המשוערים, וההיסטוריה של פרויקטים קודמים שביצע. בנוסף, וודאו שיש לכם הערכת שמאי עדכנית לגבי שווי הדירה בשלב הנוכחי.
שימוש ביועצים מקצועיים
שכרו את שירותיהם של עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ויועץ מס עם ניסיון בתחום. ההשקעה בייעוץ מקצועי תוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בטווח הארוך.
תכנון מס מוקדם
בקשו מיועץ המס שלכם לבצע תכנון מס מוקדם שיבחן את השלכות המס בכל אחד מהשלבים האפשריים למכירה. תכנון זה יאפשר לכם לזהות את חלון ההזדמנויות האופטימלי למכירה מבחינת מיסוי.
אסטרטגיות למקסום הרווח ממכירת הדירה
כיצד להעריך נכון את שווי הנכס?
הערכת שווי מדויקת של דירה בתהליכי התחדשות עירונית מורכבת יותר מהערכת דירה רגילה. מומלץ לקבל הערכות משני שמאים שונים המתמחים בהתחדשות עירונית. הם יבחנו את הדירה הקיימת, ההסכם עם היזם, פוטנציאל הפרויקט ומצב האישורים.
תזמון מכירה אופטימלי
פרט לשיקולי המיסוי, התחשבו גם בעונתיות של שוק הנדל"ן. בדרך כלל הרבעונים השני והרביעי של השנה הם תקופות שיא בביקושים לדירות. תזמון המכירה לתקופות אלו עשוי להביא למחיר גבוה יותר.
משא ומתן עם קונים פוטנציאליים
בעת משא ומתן עם קונים, הדגישו את הפוטנציאל של הדירה בפרויקט ההתחדשות. הציגו להם את התוכניות העתידיות, הדמיות של הבניין החדש (אם קיימות), ואת לוחות הזמנים המשוערים. שקיפות מלאה תעזור לבסס את המחיר שאתם מבקשים.
שיתוף עם מקצועני נדל"ן
שקלו לעבוד עם מתווך המתמחה בדירות בתהליכי התחדשות עירונית. למתווכים כאלה יש בדרך כלל רשימה של קונים המחפשים ספציפית דירות מסוג זה, והם מכירים את הדרך הנכונה להציג את היתרונות הייחודיים של הנכס.
סיכום
אין תשובה אחת נכונה לשאלה מתי הכי משתלם למכור דירה בהליכי התחדשות עירונית – הכול תלוי בצרכים, ביכולת הכלכלית וברמת הסיכון שכל אחד מוכן לקחת. מי שזקוקים לנזילות מיידית עשויים להעדיף מכירה מוקדמת, בעוד שמי שמאמינים בפרויקט ויכולים להמתין עשויים להרוויח יותר בטווח הארוך. לפני קבלת החלטה חשוב להיעזר באנשי מקצוע שיבחנו את ההיבטים המשפטיים, הכלכליים והמיסויים ויוודאו שהצעד שתבחרו הוא הנכון בשבילכם.
